Friday, August 29, 2008

Housing and Mortgages -- Dealing with the Crisis

In a series of recent posts (on August 18, August 21, and August 27), I have discussed housing policy in the United States in the context of the current mortgage crisis, a crisis that began with the excesses in the subprime sector but that has now spread into the rest of the housing market and the financial sector as a whole. The two most recent of those posts were mostly devoted to: (1) disproving the myth that home ownership is the key to financial success for average Americans, and (2) showing that home ownership is not the only way to create safe and stable neighborhoods. Owning one's own home has become something that every politician extols, employers encourage, the tax code subsidizes, people write songs about, and just about everyone believes should be the goal of a good society. It is genuinely surprising, then, that the benefits of home ownership are so overstated and the costs so ignored.

One possible conclusion to this line of posts would be to say, "Well, now that the party is over, the best thing to do is let the chips fall where they may. To the extent that specific policies have encouraged home ownership, the best thing to do is to repeal those policies immediately. In any event, too many people are in homes that they shouldn't own; and the last thing we should do is help them stay in those homes." As I have suggested in those earlier posts, however, I do not take that view. The current post-bubble disaster in housing calls for an aggressive policy response, in an effort to minimize the number of people who will lose their homes.

This seemingly paradoxical position -- advocating policies in favor of current home owners, even though I believe that they never should have bought houses in the first place -- is based on the simple idea that policy should be based on an assessment of where we are, not where we wish we were. If we could go back in time, I (like almost everyone else) would have done things differently -- in this and in so many other areas of national policy. (Iraq, anyone?) We cannot, however, simply pretend that there is no crisis just because we know how we might have avoided it in the first place. While it is possible that the right response among the entire range of policy responses is to "let 'em rot," in this case I agree that doing nothing would turn a terrible situation into an all-out disaster.

The Home Owners in or Near Default -- The place to start is with the people who stand to lose their homes. Many of them were approved for mortgage loans that made sense (even from the lender's perspective) only if housing values continued to climb at unsustainable rates. As I argued last Monday, however, these new home owners were hardly the well-informed bargainers that classical contract theory assumes. The mortgage approval process is set up to make people believe that they can afford homes if they are approved for a mortgage. Moreover, I do not believe that people are immune to the hype that surrounds home ownership in this country (and others). To a large degree, millions of people bought homes because we collectively told them that that was the patriotic (and financially wise) thing to do. Telling them now to deal with it on their own evokes a line from the now-classic comedy "Animal House": "You f_cked up. You trusted us!!"

This does not mean, of course, that mortgage loans should simply be erased. It does suggest, though, that there is good reason to try to allow as many people as we reasonably can to stay in their homes. The consequences of default and eviction include thousands of dollars of expenses at a time when people can least afford it, destroyed credit ratings, and often destroyed marriages and personally destructive behaviors. This is not something to take lightly, even if we wish that these people had not been so eager to buy their piece of the American Dream.

Other Home Owners -- Whether or not one feels the same level of sympathy as I do about the defaulting home owners themselves, the simple fact is that the rest of us are at risk if policymakers do not smooth out this crisis. People who have done everything right -- buying a house that they could clearly afford, signing mortgage papers after diligently reading every word on every page, making payments on time and in full -- stand to lose because of what is going on around them. Most obviously, those who currently need to sell their homes because they need to move to a new job or for any other reason could easily lose everything. Given that even safe mortgages are made on 80% of the house's value, a drop of 10% in housing prices wipes out half of an owner's equity in a home. When defaulting home owners flood the market, the downward spiral takes other home owners with them. Stopping that spiral can mean the difference between an innocent home owner's being wiped out entirely or "merely" losing a huge chunk of her net worth.

Just as seriously, the external costs of widespread housing dislocation go beyond financial losses. Communities around the country find themselves looking at neighborhoods in which half the homes are suddenly empty. This causes increases in crime, as criminals find it easy to move into empty homes. (When I owned a home in Ann Arbor a few years ago as an absentee landlord, my renters moved out. I asked my insurance company to change my policy to cover the empty dwelling while I tried to sell it. I discovered that there was no insurance company that would insure -- at any price -- an empty home for more than a couple of months. The risk, even in an otherwise fully populated neighborhood, was deemed "uninsurable.") People whose only sin is living in a neighborhood where half of their neighbors defaulted find that they cannot win either way. If they try to sell, they cannot sell their homes without themselves defaulting on their mortgages. If they stay, their neighborhoods are unsafe for their families to live in.

The Economy and the Rest of Us -- Even those of us who do not live in neighborhoods that will be affected by declining home values have much to lose from the current crisis. When banks and other financial institutions fail -- even when their failures are, as is so often the case in the current instance, due to poor internal management of risks -- it affects the rest of the economy and puts the entire financial system at risk. Loans for sound investments become harder to get, equity in formerly good institutions disappears, and it becomes essential not to let things get further out of hand. In Japan, for example, a once-roaring economy was choked by a real estate collapse in the early 1990's. That country is only now recovering from almost two decades of recurrent recessions and depressed economic activity. Thankfully, U.S. policymakers have understood that we have too much at risk to let that happen here.

The exact contours of the appropriate policy response to the current mortgage crisis are well beyond what one can describe in a blog post. My point here is simply to say that even someone like me who thinks that the long-term best policy is to encourage people to be more realistic about the choice between home ownership and renting can still see the importance of an aggressive policy to keep as many people as possible in their homes right now. Ultimately, this is in everyone's best interest.

-- Posted by Neil H. Buchanan

64 comments:

Michael C. Dorf said...

I don't disagree with anything in this post. I do want to make two observations that probably should have gone on the last post re the overstatement of the benefits minus costs of home ownership:

1) To support that point, let me suggest that what we have here is part of a larger phenomenon of over-optimism. People assume they'll stay in a house for more than 6 years (or whatever the projected break-even point is) because they imagine that whatever job they have is essentially permanent. It's not all that different from people getting married and assuming they'll stay married for life, notwithstanding the 50-50 chance that they won't.

2) On the other side of the ledger, in many locales, the rental stock is simply not comparable to the homes for sale. In addition, rentals often come with restrictions. According to the humane society, 39% of US households have at least one dog and 34% have at least one cat. Assuming that some households have both cats and dogs, we still probably have well over half of households with a family pet, which greatly reduces the availability of rental possibilities. Yes, if rentals were generally to replace ownership, the market would respond with more pet-friendly rentals, but for now, I think this explains a sizable chunk of the otherwise irrational preference for ownership.

Sherry F. Colb said...

Let me add to the marriage/home-ownership parallel, because I have been thinking about it for several days. First, I think the two are not entirely independent. Our society encourages people to aspire to have a home and also to aspire to marry and have children within marriage, and the two can often go hand in hand and reinforce each other. One can choose instead to date many people (either at the same time or serially) instead of marrying, just as one can rent apartments or houses rather than purchasing. As Neil points out, purchasing a home does not guarantee that the person will either want or be able to remain in that home for an extended period of time, but it does demonstrate a public commitment of sorts to doing so (which might appeal to neighbors, etc.). Similarly, marrying does not guarantee that people will remain with each other (either that they will be faithful or that they will remain married). It is also true that there are people who, even without the benefit of hindsight, should understand that their planned marriage is a bad idea, but nonetheless they do marry because marriage is widely understood (and even propagandized) as an essential element of the good life. I will try now to make this comment somewhat more relevant to Neil's particular post here (rather than his earlier posts about the irrational but persistent preference for home-ownership among those who would benefit more from renting). Once people have married, even if it was probably not the smartest thing for them to do so, there might reasonably exist a collective investment in trying to help them save their marriage, assuming that they want to save it. That is, a person asking me "should I marry X?" might receive the answer "absolutely not," and yet, two years from now, after marrying against my advice and apparently having a tough time of it, might nonetheless find me supportive of efforts to salvage the marriage. Divorces (like foreclosures -- not sure how far I can take this analogy...) are painful and traumatic, and it might be worth helping people avoid them, even if the overall message we send for the future might discourage the universal embrace of marriage that we have heretofore pressed upon one another (much like home ownership).

Paul said...

Neil,
The subject matter is probably too complex to convey in a short blog post, but for what it is worth, I just don't find anything in your post compelling as to requiring government intervention to prevent a crisis.

I see the injury - both financial and psychological - that will be suffered by those losing their investment and their home. I don't see how this is so different from, for example, the plight of small business owners who must dissolve their enterprise, or any of the other myriad of things that go wrong with people's lives that the government could help mitigate by way of a big check.

I see the injury to homeowners that need to relocate. My wife and I recently purchased a home. Since it's purchase in August 2007 the value has either decreased slightly or held steady. It certainly has not appreciated. A glut of property on the market from foreclosures would certainly depress the value. If we had to move, selling the house now (or likely within the next couple of years) would be a financial hardship. I get that. I still fail to see a national crisis.

Maybe all you meant by national crisis is that a lot of people would suffer - financially and emotionally. If that is all you meant, then I see it and will just agree to disagree of what a crisis means.

Paul said...

I want to also add that one of the things to which I object most strongly is the nature of the "fix."

Bailing out Mae and Mac helped the huge private entities that should be required to suffer and die for their mistakes.

If the solution offered had been something more direct to the homeowners - grants, forced loan adjustments, etc. - that would have "protected" the homeowners and the national housing market but still allowed Mae and Mac to die, I would have objected far less.

I am mostly a "free-market" guy. I don't think individuals deserve handouts or fixes for their mistakes. But when the government does choose to help those people, it does not bother me that much.

But government handouts and subsidies to large corporations piss me off a lot. Letting failing corporations fail is essential to the appropriate work of the market. It is the only way to eliminate barriers to entry for other entities that might provide a better solution.

So, I am not a fan of Welfare, child subsidies, ect. I am far less a fan, however, of farm subsidies, oil subsidies, and government bailouts of finical institutions, airlines, etc.

Jamison Colburn said...

Neil,
I hope you flesh this out in an article or some such other way. I think you're spot on about the different stages of this crisis and the relevant public policy questions at the different stages. Most importantly, I think we need more discussion and debate right now about the ideal of a a detached home (and mortgage) in every pot . . . to mix metaphors.

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順便介紹一下室內設計在國內的發展,已到了一個急待突破的瓶頸階段。雖然,在裝潢學界,我們已建立了從高中、高職、五專、二技、四技、大學到研究所相當完整的室內設計相關專業教育體系,在業界,相關從業人員至少也在數萬人以上,而民間人士對於住宅、商空、辦公室等各類空間室內設計之需求也隨著經濟的不斷成長與社會進步而日益殷切。表面上看來,室內設計似乎蓬勃發展、坦途在望,但事實並非如此。此一領域至今仍有許多問題急待克服與解決,而其中最主要的問題之一是官方一直將「室內設計」視為是依附在建築之下的附屬品,而非一獨立之專業。這種情形,我們從內政部所公布施行的建築物室內裝修管理辦法之內容便可清楚看出。



此一未與學界、業界充分溝通即匆促制訂、且施行後成效不彰的室內設計管理辦法可說問題重重,值得深入檢討,以謀徹底改善之道。



  官方對於「室內設計」未能正確定位可說是問題的主要根源之一。此一瓶頸如無法突破,則室內設計將永遠只是附屬於建築底下的一個妾身未明、專業地位未受尊敬與肯定的灰色領域。這種情形對多年來努力建立室內設計專業教育體系的學界、以及辛勤接受室內設計各級專業教育的諸多莘莘學子而言,真是情何難堪。何以同樣在中華民國教育制度下,一樣的修業年限,一樣具備完整的專業教育體系,建築、土木等領域的畢業生就有機會取得官方對其專業地位的認定,其權利能受法律保障,而修習室內設計公司的室內設計者就只能參加建築物室內裝修專業技術人員之講習與測驗,還需在建築師、建築公會或其他相關專業團體之審核查驗下夾縫求生?這對室內設計領域是不公平的。如果不是其他專業領域之專業知識與技能未能完全涵蓋、不足以有效處理室內設計相關問題,何以有室內設計存在的空間?又何需大費周章建立從高中到研究所的專業教育體系?可見室內設計有其存在的必要與價值,也有其獨具的(與其他專業有所區隔的)專業知能。
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★〃漫步〃★ said...

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小貓 said...

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yantingwho said...

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西,原來藏於心中援交妹,不易發現,壹驚發現一夜情聊天室,卻是壹頓感傷,

援交日記
幾許憂懷而已。回首,只留,援助交際時光

靜美,流年不散,深藏於心援魚

陳小靜 said...

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哈哈哈 said...

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yantingwho said...

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郭荣晖 said...

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yantingwho said...

思念又蘊含一夜情留言板著許多希望和幻想,台北援交幻想的美好生活呈片斷在腦海中上演,這時的我所做

的就只有呆呆的坐著,傻傻的笑著,因為與天各壹方的妳,

送茶
幸福感給予我的只有這無限的幻想和希望的時刻了……